• 利好與麻煩共存,中國奧園的“好學生”之路還能走多遠?

    1評論 2021-11-12 19:52:11

      喊著“更高、更快、更強”的中國奧園(03883.HK),麻煩了。

      這邊被傳“中國奧園將于本月通過資產處置和貸款放款獲取約30億元資金”“中國奧園計劃出售總額約為8億至10億美元的資產,以緩解流動性壓力”。

      另一邊,又傳“中國奧園旗下京漢置業被法院出具限制消費令,成為失信被執行人”。即使中國奧園給予了回應,但仍擋不住市場對其的“不滿”。

      截至今日收盤,中國奧園報2.65港元/股,總市值為7.4億港元,股價較今年最高點已回落71.6%。

      打法要改

      25歲的中國奧園,曾經是業內出了名的“快”。通過激進的收購、并購獲取土地資源,幾年內,中國奧園的“新增土儲”中,有80%-90%是通過收購、并購來的。

      但從公司今年的中報看來,中國奧園的打法似乎改了!靶略鐾羶Α边@一數據指標意外消失,現在被擺在臺前的則是“舊改”。

      替代 “新增土儲”的“舊改”可以給中國奧園輸入多少養分?中國奧園的管理層透露,2021年至2024年預計轉化“舊改”可售貨值約2420億元。彼時,中國奧園表示:“截至目前(中報期),中國奧園計入城市更新項目后的總貨值約13482億元,遠超于實際土儲總貨值的5939億元”。

      但有不愿透露姓名的房企從業者告訴記者,中國奧園的舊改項目雖然量多,但質量并不算最出色的。另外,雖然城市更新領域市場很大,但由于城市更新所需要的時間相對較長、轉化速度相對較慢,想做好城市更新項目并不容易,要由此獲利更需要充足的資金和等待的耐心。

      據中國奧園的財報顯示,上半年城市更新收入僅為10.4億元,收入占比僅為3.2%。如此看來,其舊改項目轉化的實際業績離遠期目標尚有很長一段距離。

      而其管理層更是直言,從城市更新的收入占比以及可轉化貨值來看,城市更新板塊還不能對奧園的業績有顯著的提升作用。

      中國奧園改變的打法不只是土地市場上的動作,在債務方面也有所調整。

      與其他“負債累累”的房企相比,中國奧園看似 “無債一身輕”。今年上半年,中國奧園提前贖回了2021年9月份到期的5億美元7.95%優先票據,以及1億新加坡元7.15%優先票據。這意味著,今年內,中國奧園的境內公司債和境外美元債已經悉數還清,短期內也只剩明年1月份到期的5億美元債需要償還。

      當然,中國奧園也沒有逃脫“出售物業資產換取現金流”的辦法。

      11月3日,據其他媒體報道,目前中國奧園正在考慮出售旗下的奧園健康(03662.HK)股權,報價約30億元。該報道還稱,中國奧園已接觸過多名買家,合生創展集團(00754.HK)便是其中之一。對此,中國奧園表示,一切以公告為準。

      次日,中國奧園發布公告稱,奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至發稿日,此交易暫無進展更新。

      此外,中國奧園實控人郭梓文還共計斥資6.4億港元,分別于6月份、9月上下旬三度增持企業股份。

      這一切林林總總仿佛都在說明,在問題頻出的房地產行業中,中國奧園仍是那個“流動性無虞、財務穩健”的“好學生”。

      表面光鮮靚麗,內里一團亂麻?

      事實上,看似“好學生”的中國奧園還有不少麻煩亟待解決。

      10月31日,有市場消息稱“中國奧園旗下京漢置業被法院出具限制消費令,成為失信被執行人”。彼時,中國奧園在回復媒體時表示,京漢置業不屬于失信被執行人,也未被采取限制高消費的措施,對奧園日常營運及業務并無重大不利影響。

      但11月1日,中國奧園隨即就遭遇了一波“股債雙殺”。截至11月1日,中國奧園的股價為2.78港元/股,跌幅9.45%;20奧園01報34.47元/張,跌幅為15.72%。

      雖“傳聞”不實,但多家機構近期多次下調中國奧園的評級卻是事實。

      10月15日,標普將中國奧園的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”,并將未償高級無抵押票據的長期發行評級從“B”下調至“B-”,展望負面。10月18日,穆迪將中國奧園的B1企業家族評級(CFR)列入評級下調觀察名單,并將其B2高級無抵押債券列入評級下調觀察名單,此前展望為穩定。11月4日,惠譽亦宣布重新將中國奧園集團的長期外幣發行人違約評級由“BB”下調至“B+”,展望“負面”。同時,還將其高級無抵押評級及其未償付高級無抵押美元票據評級從“BB-”下調至“B+”,回收率評級為“RR4”。

      上述機構均表示,中國奧園的現金流生成能力減弱,流動性存在壓力。而這種擔心也并非“空穴來風”,中國奧園的財務似乎早已暗藏“危機”。

      中國奧園的官方數據顯示,2021年前10個月,中國奧園實現未經審核物業合同銷售額累計1086.3億元,同比增長10%。

      10%的增長率看似不錯,但就10月份單月而言,中國奧園實現未經審核物業合同銷售額累計101.3億元,較上月環比下降7.5%,同比下降33.18%。在9月份,中國奧園當月未經審核物業合同銷售額約為109.5億元,同比下滑了9.4%。

      這一數據在“金九銀十”的房地產業,顯然不是太好,這也從側面證明中國奧園回籠現金的狀況不佳。

      財報顯示,截至2021年6月底,中國奧園的現金及現金等價物約為606.45億元,但總負債就有2628.64億,同比增加了63.71億元。同策研究院資深分析師肖云祥曾指出,中國奧園是近年來中小企業規;l展的代表型企業,付出的代價就是負債規模的快速增長。

      至于懸在房企頭上的“三道紅線”這一警鐘,中國奧園的表現也有待進步。截至2021上半年,中國奧園的凈負債率為80.70%、剔除預收款后的資產負債率為78.50%、現金短債比為1.30,踩中一條紅線。

      另一方面,市場上對中國奧園存在“明股實債”的質疑始終未曾消失。這是因為,翻閱中國奧園的財務報表可知,其少數股東權益遠高于歸母股東權益,且近年來增長迅猛,但這并非屬于正,F象。業內對中國奧園的財報質疑聲在去年3月份達至頂峰。彼時,一位名為“有良知的地產人”匿名發帖稱,中國奧園用明股實債的方式隱瞞負債,且利潤存在虛增的可能。這一度誘發中國奧園的股價大跌。但隨后,中國奧園對此一一澄清回應,中國奧園執行董事兼主席及控股股東郭梓文亦出手增持,之后股價再度回升。

      具體來看,2017年至2020年的4年時間里,中國奧園資產凈值中,非控股權益占比均在60%左右,2020年這一數值更是高達65.8%;對應的非控股股東凈利潤占比平均值為17.4%,2019年這一數值達到近年最高,19.6%。同時,相對的公司股東應占權益由2017年的101.6億元,上升至2020年的185.5億元。

      據中國奧園2021年中報,其少數股東權益繼續攀升,高達349億元,占比維持在66%。這一數值甚至比中國恒大(03333.HK)的58%還高,更是遠高于碧桂園(02007.HK)的34%與融創中國(01918.HK)的38%。

      “目前大多數房企通過’明股實債’方式優化財務報表,這樣可以降低企業整體負債率,也更方便獲得融資!敝袊鞘蟹康禺a研究院院長謝逸楓也曾對媒體強調,“但風險不容忽視,‘隱形’負債無法查有所據,會導致數據失真和誤判!

      對于現階段的中國奧園而言,要一甩負面消息,實現經營數據的更高、銷售速度的更快、競爭力的更強,似乎還需努力。

    【來源:銀柿財經 (責任編輯:Robot RF13015)

    快來分享:
    評論 已有 0 條評論
    更多>> 以下為您的最近訪問股
    全網|財經|股票|理財 24小時點擊排行
    绍兴全国空降